无人岛开发小心成岛奴 成功先例很少

老沙

陈文雅 黄涵哲

　　“房价太贵，当房奴太辛苦，还又是限购又是限贷的，如果能买个海岛，建栋别墅，栽满桃花，直接过上‘面朝大海，春暖花开’的岛主生活多幸福啊！”在北京工作的浙江人陈昱对于“无人岛开发”的消息颇有兴趣。就在几天前，他从手机报里得知，私人可以申请买无人海岛，4月20日国家海洋局刚发布了《无居民海岛使用申请审批试行办法》，买岛也有法可依了。而不到一个月以前，他就看了海洋局公布的176个可供开发的无居民海岛名录，自己的家乡宁波就有3个无人岛上榜。

　　可是当他向有关部门咨询后，才发现当岛主也不是那么简单的事，并不比当房奴容易。

　　“岛主”投入动辄上千万

　　浙江省宁波市象山县海洋与渔业局海洋科楼志军告诉记者，想当象山“岛主”需要先向该县海洋局提出申请，申请时提供申请书、无居民海岛的坐标图、开发利用具体方案、项目论证报告、相关资信证明材料等。审查合格后，报宁波市海洋局，再由浙江省海洋局审核后报浙江省人民政府审批。有的海岛还需要经国务院审批。

　　但楼志军说，现在象山获批开发的两座海岛还在规划中，包括岛上不同规划用途区域的面积、具体用途以及电力、通信、交通等基础设施规划等，目前暂时不接受申请。

　　开发海岛的第一步是提交《无居民海岛开发利用具体方案》和《无居民海岛使用项目论证报告》，国内有资格做方案和认证的机构只有四家，这需要几十万元。其次，买岛实际上是租用岛屿30—50年的使用权，所以要缴纳海岛使用金。如果同一个岛有两个以上的意向使用者，就要招拍挂，如果只有一个意向使用者可以以最低限价取得。最低限价的计算方式是无居民海岛使用权出让面积×使用年限×无居民海岛使用权出让最低价标准，条件不同的海岛最低价标准相差很大，离岸距离小于0.3公里的填海连岛用一等岛最低价达每年每公顷24万元，离岸大于25公里的林业用六等岛最低价仅每年每公顷14元。

　　例如，浙江舟山市担峙岛，共16.72公顷，为离岸小于0.3公里的旅游娱乐用三等岛，出让最低价标准是每年每公顷870元，50年租金共72万元多。

　　不过，这些费用的门槛都还不算太高，在国内一些高房价城市，买套别墅也要动辄几百万，相比而言，有些岛屿的使用金似乎不贵。

　　但真正开发起来就没这么简单了，无人岛由于离开陆地，百废待兴，要通水通电，线路要么从陆地架设过去，要么建设一套独立运作的系统，成本都很高。此外道路、码头、房屋等基础设施的建设成本至少是陆地的3倍。而且岛屿开发还涉及环保投入。舟山市海洋与渔业局海域管理处副处长倪定康认为，再小的岛开发成本也达数百万元，一般的岛花上千万元很常见，而且还要不断花钱去维护。

　　可适当建配套别墅 但不让开发房地产

　　在《海岛保护法》还未出台之前，国内就已经出现了在海岛上开发小产权房的做法。目前，一些投资者承包海岛开发权后开发一部分房产出售，或打造成供游客入住的家庭旅馆。如珠海外伶仃岛开发的小产权家庭旅馆，售价仅3000余元/平方米，每年4月下旬至国庆期间旺季租金每间夜可达100-150元，一年租金过万。相比之下，珠海市区的房价则达到了15000元/平方米。不过，国家海洋局海岛管理办公室有关人士表示，不提倡在无居民海岛上建房地产项目，海岛的开发权目前还不能转让，以避免海岛土地被炒作。海监人员会按照最初制定的规划方案进行检查。比如定期检查海岛建设开发是否存在私搭乱建、破坏生态等现象。“岛上能不能建私人别墅，还要看具体规划，比如旅游娱乐用岛，建的配套设施里本来就包含宾馆，可以适当修建别墅，但要和旅游项目相结合。”楼志军说。

　　成功先例很少

　　现代著名画家潘天寿外孙、中国美术学院教授朱仁民被称为“中国第一位无人岛岛主”，早在1996年，他就花9万多元买下浙江省舟山市普陀区塘头乡一座无人岛40年经营权。不过，买岛的时候没料到，基础设施的建设陆续花了他近5000万元。

　　浙江舟山的一个7年前开发旅游项目的假日岛，岛上有两栋酒店、两条环岛路、3口水井、自建的净水设备，还有很多移植树木，是设施最完善的海岛之一，但至今仍在亏本，开发商银晨集团假日岛旅游开发有限公司的一位负责人说，岛上每年营业时间只有半年，即使在营业期间，一旦海面风力达到9级就不能通航；岛上连续三天以上客满就面临缺水；建筑物和金属常年受海水海风侵蚀，保质期大大缩短，不得不经常更换；台风一来，岛上设施、移植的树木就会遭殃，而岛上游客的安全更令人提心吊胆。

　　朱仁民更表示，千万不要一时冲动掀起海岛开发热，保护比开发更重要

玉道天缘

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